Le groupement Bouygues Immobilier / Linkcity en charge de l’ïlot XXL (14 ha, 250 000 m²) dans
Euroméditerranée 2, a conçu avec ses partenaires ce projet en BIM urbain. Notamment avec
l’architecte-urbaniste François Kern. Résultat : une maquette numérique unique intégrant toutes les
strates du projet, du foncier initial à la composition détaillée de chaque îlot.
Ludovic Quentier, directeur technique d’UrbanEra, la filiale de Bouygues Immobilier qui intervient sur
XXL pour le groupement BI/Linkcity, revendique l’innovation : « L’ïlot XXL dans Euromediterranée sera,
avec Ginko à Bordeaux et le quartier de la gare à Divonne-les- Bains, dans le « top 3″ des projets où
nous mettons en œuvre la maquette numérique urbaine. Des engagements très forts ont été pris sur
le BIM et le systématise dans tous ses projets, dès que que la consultation est gagnée et que la
phase d’étude s’amorce. »

Plus d’un an après avoir gagné l’appel à manifestation d’intérêt lancé par l’Etablissement public
Euroméditerranée et démarré les études, Le groupement Bouygues Immobilier / Linkcity, la maîtrise
d’oeuvre et les bureaux d’études impliqués ont quasiment achevé la phase de conception – jusqu’au
niveau de l’ïlot- en BIM urbain ou « CIM » (City Information Modeling) de ce futur quartier de 14 ha dans
Euroméditerranée 2.

Opération d’aménagement de 250 000 m² de plancher, pilote en maquette numérique par sa taille,
XXL sera aussi la première traduction concrète de l’accord de partenariat et de coopération entre
Euroméditerrannée, le CSTB, les opérateurs de l’aménagement et de la construction pour accélérer et
diffuser l’utilisation du BIM dans Euroméditerranée. À terme, l’opération d’intérêt national disposera,
au pied du siège de l’établissement public, sur la place Henri Verneuil, d’un espace d’utilisation dédié
à la maquette numérique, « La Coque ».

Multiples objets architecturaux
« Grâce à la maquette numérique urbaine, il a été possible de construire une représentation multi-
échelle du projet. Nous sommes partis d’un socle de données sur la topographie, le bâti existant, les
réseaux viaires, le cadastre, le projet de ZAC pour bâtir ensuite, niveau par niveau, le programme, le
plan masse, les macro-lots et les 18 îlots qui viennent se caler très précisément dans le découpage
parcellaire de l’opération. A l’arrivée, nous disposons d’une arborescence avec de multiples objets
architecturaux différents, regroupés dans un seul outil, ce qui fait la force du BIM », explique l’architecte
urbaniste François Kern.

Son agence a été fortement impliquée dans l’élaboration en « CIM » du projet et la démarche a été
encadrée par un BIM manager, Elan.

Grâce à cet outil dynamique, il a été possible, par exemple, de représenter très précisément la mixité
fonctionnelle du projet au niveau de chaque îlot – la répartition des logements, des activités, des
bureaux – , et de la faire évoluer si besoin. Avec l’appui des bureaux d’études Inddigo pour les études
environnementales, ERG Environnement pour les études de sols, de nombreux paramètres ont pu
être testés et validés en temps réel, influant directement sur l’implantation et le positionnement de
chaque bâtiment dans chaque îlot. L’ensoleillement, l’exposition au vent, la gestion du bruit, etc.
« La prise en compte de ces paramètres nous a permis d’optimiser la conception de l’enveloppe des
bâtiments, les matériaux retenus, la végétalisation pour le bioclimatique. Nous avons pu également
travailler avec la maquette numérique sur la gestion des eaux pluviales et le ruissellement urbain pour
aboutir au maintien d’une surface minimale de sols en pleine terre dans chaque îlot, afin éviter
l’imperméabilisation » poursuit François Kern.

Des fiches de lots pour les architectes
Lorsque les maîtres d’ouvrage, Bouygues Immobilier et LinkCity, lanceront la réalisation des premiers
îlots, les architectes, qui seront appelés à dessiner les bâtiments, auront accès à des « fiches de lots »
très précises avec des coupes et des plans masses des bâtiments et pourront développer leur travail
de conception à partir de toutes les préconisations précédemment établies, comme les hauteurs des
bâtiments, le positionnement des accès, etc.

Des permis de construire en BIM
La mise en œuvre du BIM urbain sur XXL va se traduire logiquement par une élaboration des permis
de construire en BIM. Il en sera de même pour les dossiers de consultations des entreprises, en
phase travaux. « Pour le maître d’ouvrage, les avantages du BIM urbain sont multiples : la conception
est optimisée, les risques et les difficultés sont largement anticipées. C’est aussi un outil de
communication et de concertation très important et, en phase exploitation, nous disposons une
connaissance très précise des ouvrages », ajoute Ludovic Quentier.
Reste à présent à convaincre tous les acteurs de s’engager dans la démarche, car le BIM modifie
profondément les habitudes de travail. Il instaure notamment le travail collaboratif entre les acteurs qui
peuvent intervenir en même temps sur une même maquette. « Il y a encore un gros enjeu de formation
autour du BIM. Nous nous efforçons de notre côté d’accompagner les acteurs qui s’engagent dans la
démarche », ajoute Ludovic Quentier.

Un quartier urbain à fabriquer
Recréer un éco-sytème urbain dans un quartier de friches marqué par la présence d’un seul pôle de
centralité (le marché aux Puces de Marseille) mais avec une bonne desserte au niveau des transports
collectifs (prolongement du métro jusqu’à Capitaine Gèze, pôle multimodal) : au sein de la ZAC
Littorale, XXL sera la deuxième grande opération d’aménagement d’Euromediterranée 2 après l’îlot
Allar. Le groupement Bouygues Immobilier/ Linkcity avec François Kern se sont attachés à mettre au
point trois types d’îlots urbains, intégrant la diversité programmatique de l’opération (les 250 000 m²
prévus se répartissent en 160 000 m² de logements, 60 000 m² de bureaux, 20 000 m² de commerces
et d’activités et 10 000 m² d’équipements). A l’angle du Bd Capitaine Gèze et de la rue de Lyon, à
proximité des Puces, est prévu un « îlot-phare », avec du logement, du bureau et de l’hôtellerie. Une
médiathèque dans un bâtiment industriel conservé devrait s’installer rue de Lyon. Se succèdent
ensuite des « îlots résidentiels » et des « îlots hybrides ». De grands axes irrigueront ce nouveau quartier
avec des thématiques : la « rue des activités » avec les « makers » en socle des bâtiments, la « rue des
commerces » avec un grand mail piéton, la « rue jardin » avec de la nature qui pénétrera les îlots
d’habitation pour rendre le végétal très présent. Pas de tours sont prévues dans XXL sauf quelques
émergences dans certains ïlots mais en deça d’IGH.